Immobilienökonomie

Karl-Werner Schulte (Hrsg.)
Immobilienökonomie
Band IV: Volkswirtschaftliche Grundlagen
2008. XIX, 656 S., Flexcover
ISBN 978-3-486-58281-9

Im Mittelpunkt des vierten Bands der Reihe "Immobilienökonomie" steht die Verknüpfung der beiden Disziplinen Volkswirtschaftslehre und Immobilienökonomie. Bis heute sind viele Fragestellungen an dieser Schnittstelle nur unzureichend beleuchtet worden. Diese Lücke wird nun durch das Werk, immobilienökonomie Band IV Volkswirtschaftliche Grundlagen, geschlossen, an dessen Entstehung eine Vielzahl namhafter Autoren aus Wissenschaft und Praxis beteiligt waren.

Das Buch widmet sich auf übersichtliche Weise in fünf Hauptkapiteln den wesentlichen immobilienökonomischen Fragestellungen aus einem volkswirtschaftlichen Blickwinkel. Nach einer grundlegenden Einführung in das Themengebiet erfolgt in Kapitel 2 des Buches eine ausführliche Betrachtung der volkswirtschaftlichen Bedeutung von Immobilien und der Immobilienwirtschaft. In den beiden sich daran anschließenden Kapiteln wird das immobilienwirtschaftliche Geschehen auf zweierlei Untersuchungsebenen der Volkswirtschaftslehre analysiert: aus makroökonomischer (Kapitel 3) und aus mikroökonomischer Sichtweise (Kapitel 4). Im Zentrum des 5. Kapitels stehen die Betrachtung der Einflussmöglichkeiten der öffentlichen Hand als rechtlicher und steuerlicher Rahmengeber und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Das Buch schließt mit Kapitel 6, welches sich dem immobilienwirtschaftlichen Verbandswesen in Deutschland annimmt.

Obwohl sich das Werk als Lehrbuch primär an Studierende und Immobilien-Professionals richtet, ist es auch für Wissenschaftler der Disziplinen Volkswirtschaftslehre und Betriebswirtschaftslehre geeignet, die sich näher mit den Fragestellungen an der Schnittstelle von VWL und Immobilienökonomie befassen wollen.

Das Buch widmet sich auf übersichtliche Weise in fünf Hauptkapiteln den wesentlichen immobilienökonomischen Fragestellungen aus einem volkswirtschaftlichen Blickwinkel. Nach einer grundlegenden Einführung in das Themengebiet erfolgt in Kapitel 2 des Buches eine ausführliche Betrachtung der volkswirtschaftlichen Bedeutung von Immobilien und der Immobilienwirtschaft. In den beiden sich daran anschließenden Kapiteln und wird das immobilienwirtschaftliche Geschehen auf zweierlei Untersuchungsebenen der Volkswirtschaftslehre analysiert: aus makroökonomischer (Kapitel 3) und aus mikroökonomischer Sichtweise (Kapitel 4). Im Zentrum des 5. Kapitels stehen die Betrachtung der Einflussmöglichkeiten der öffentlichen Hand als rechtlicher und steuerlicher Rahmengeber und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Das Buch schließt mit Kapitel 6, welches sich dem immobilienwirtschaftlichen Verbandswesen in Deutschland annimmt.

Autorentext
Prof. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS (IREBS)

Leseprobe
2.1 Immobilien als Vermögensgüter und Besonderheiten von Immobilieninvestitionen (S. 30-31)

Hans-Hermann Francke

2.1.1 Einführung

Der größte Teil des Realvermögensbestandes in Deutschland besteht aus Immobilien, also bebauten und unbebauten Grundstücken. Deshalb ist auch das Immobilieneigentum von herausragender Bedeutung für die individuelle Vermögensbildung, sei es als Kapitalanlage oder Selbstnutzung. Auch für die staatliche Wachstums- und Verteilungs- und Sozialpolitik ist die Wirkung auf Immobilieninvestitionen ein wichtiger Aspekt.

Entscheidungen über den Kauf oder Verkauf von Immobilien sind Investitionskalküle, die auf vermögenstheoretischen Grundlagen basieren. Weil bei Investitionen die Erträge bzw. Nutzen erst in der Zukunft anfallen, müssen diese im Unterschied zu Konsumentscheidungen, prognostiziert werden. Da die Zukunft unsicher ist, sollten Investitionsentscheidungen Risikoanalysen einbeziehen.

Immobilien weisen im Vergleich zu anderen Vermögensgütern besondere Eigenschaften auf, vor allem ihre lange Lebensdauer, lokale Gebundenheit und geringe Transaktionshäufigkeit, wodurch bei der Ertrags- und Risikobeurteilung spezielle Schwierigkeiten auftreten, welche bei der Anwendung sonst üblicher Methoden der Investitions- und Finanzierungsrechnung zusätzlich zu berücksichtigen sind. Die im Zentrum der Investitionsentscheidungen stehende Wertermittlung wird bei Immobilien deshalb häufiger von Sachverständigen vorgenommen, welche, oft wegen fehlender beobachtbarer Marktdaten, das wertbestimmende Geschehen auf den Immobilienmärkten durch theoretische Analyse simulieren.

2.1.2 Ertrag und Risiko

2.1.2.1 Bestimmungsgründe von Investitionsentscheidungen

Investitionsentscheidungen haben das Ziel, festzulegen, welcher Teil des Einkommens heute und welcher in der Zukunft konsumiert werden soll. Dabei geht es darum, zukünftige Konsummöglichkeiten zu vergrößern. Gelingt eine optimale Investitionsentscheidung, dann werden die längerfristigen, eventuell lebenslangen, Konsummöglichkeiten maximiert. Insofern sind Investitions- und Konsumpläne unmittelbar miteinander verknüpft und ergeben sich aus den, allerdings unterschiedlichen, Zeitpräferenzen der Akteure.

Damit Investitionsentscheidungen die späteren Konsummöglichkeiten verbessern, muss ein Investor zwei schwierige Probleme lösen. Zum einen muss er die erwarteten Erträge der Investitionen und deren Gegenwartswert bestimmen. Zum anderen gilt es, Risiken zukünftiger Ertragsentwicklungen zu berücksichtigen. Der Investor muss dann zusätzlich bestimmen, in welchem Umfang er die für wahrscheinlich gehaltenen Risiken tragen will, also seine Risikoaversion festlegen.

Für die Investitionsentscheidung sind also zwei Gruppen von Bestimmungsgründen relevant:

- erstens der Planungshorizont, die Zeitpräferenz und die Risikobereitschaft (Risikoaversion) des Investors,
- zweitens die erwarteten Zukunftserträge, deren Diskontierungsrate (um deren Gegenwartswert zu bestimmen) und die für wahrscheinlich gehaltenen Risiken.

2.1.2.2 Ertragsprognose

Der Begriff Ertrag" wird inhaltlich unterschiedlich definiert. Insbesondere ist dabei zu unterscheiden zwischen den Begriffen ökonomischer Ertrag" und rechnerischer- oder Bilanzertrag". Der Begriff ökonomischer Ertrag" zielt auf das Entscheidungsproblem des Investors, ist also zukunftsgerichtet. Der Begriff rechnerischer- oder Bilanzertrag" ist vergangenheitsorientiert, weil der den Wert einer bereits getätigten Investition im Sinne von Bilanzierungsvorschriften bestimmt (vgl. Copeland et al, 2005, S. 3ff.).

Um den ökonomischen Ertrag" zu beurteilen, sind die Erträge bzw. Ertragsraten derjenigen geplanten Investitionen zu prognostizieren, welche über die Erträge alternativ möglicher Investitionen gleichen Risikos hinausgehen. In diesem Sinne sind ökonomische Investitionsen

Inhalt
1;Inhaltsübersicht;6
2;Vorwort des Herausgebers;8
3;Verzeichnis der Autoren;10
4;1 Volkswirtschaftslehre und Immobilienökonomie;22
4.1;1.1 Einführung;23
4.2;1.2 Immobilienökonomie als interdisziplinäre wissenschaftliche Disziplin;23
4.3;1.3 Grundlagen der Volkswirtschaftslehre;254.3.1;1.3.1 Gegenstand der Volkswirtschaftslehre;25
4.3.2;1.3.2 Mikroökonomie und Makroökonomie;26
4.3.3;1.3.3 Grundelemente des Marktmechanismus;27
4.4;1.4 Grundlagen der Immobilienökonomie ;33
4.4.1;1.4.1 Immobilienbegriff;33
4.4.2;1.4.2 Besonderheiten von Immobilien und Immobilienmärkten;35
4.4.3;1.4.3 Grundstruktur von Immobilienmärkten und ihre volkswirtschaftliche Einbettung;39
4.5;1.5 Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft ;41
4.5.1;1.5.1 Definitorische / inhaltliche Abgrenzung der Immobilienwirtschaft;41
4.5.2;1.5.2 Volumina und volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft in Deutsch…

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