Die ortsübliche Miete.

Alle preisbeschränkenden Regelungen für den »preisfreien« Wohnraum knüpfen an die ortsübliche Miete an, die zentrale Regelung zur Mieterhöhung im Zivilrecht ebenso wie die Vorschriften zur Mietpreisüberhöhung im Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht. Der Gesetzgeber definiert sie in § 2 Miethöhegesetz als »diejenigen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art und Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder ... geändert worden sind«. Die Autorin untersucht den Vergleichsmietenbegriff unter der Fragestellung, ob es sich um eine dem Beweis zugängliche Tatfrage handelt, oder ob die Vergleichsmiete als Sollwert durch rechtliche Bewertung festzulegen ist. Die Entstehungsgeschichte zeigt, daß der Vergleichsmietenbegriff in seinen Anfängen sinnvoll an einen Wohnungsmarkt anknüpfte, in dem Preis und Leistung weitgehend in einem angemessenen Verhältnis zueinander standen. Diese Voraussetzung ging in dem Maße verloren, indem zunehmend subjektive Faktoren die Miethöhe mitbestimmten und Teilmärkte für Mietergruppen (z. B. Gastarbeiter) entstanden. Nur durch eine Kombination aus Tatsachenerhebung und rechtlicher Korrektur kann heute, so die Autorin, ein Wert gefunden werden, der dem Marktgeschehen und dem objektiven Nutzungswert einer Wohnung gleichermaßen Rechnung trägt.

Zusammenfassung
"Zur derzeitigen Diskussion über eine Reform des Mietrechts liefert das Werk von Hinkelmann, bei dem es sich um eine Dissertation handelt, einen wichtigen Beitrag, vor allem, soweit es um die Begründung von Mieterhöhungsverlangen durch sogenannte qualifizierte Mietspiegel und deren Richtigkeitsvermutung geht. [...] Hinkelmanns Werk hat sich in höchst verdienstvoller Weise zur Aufgabe gemacht, den Gründen, die dem Praktiker bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete so oft ein ungutes Gefühl bescheren, Nahrung zu geben. Es ist eben heutzutage nicht so, daß ortsübliche Miete oder Marktpreis sich nach dem Wohnwert allein bestimmen, sondern daß starke personenbezogene Einflüsse bei der Mietpreisbildung eine Rolle spielen, gegenüber denen schon der gesetzliche Vergleichsmietenbegriff eine gesetzgeberische Fiktion darstellt. Andererseits sind - was auch die Verfasserin einsieht - Alternativen nicht in Sicht, so daß der Rechtsanwender wohl oder übel mit der mit Variationen nun schon lange Zeit geltenden Rechtslage zurechtkommen muß." Richter am AG Axel Wetekamp, in: Neue Juristische Wochenschrift, 25/2000

Inhalt
Inhaltsübersicht: I. Einleitung: Fragestellung und Gang der Abhandlung - Allgemeine Abgrenzung zwischen Tatfrage und Rechtsfrage - II. Der Vergleichsmietenbegriff in der Geschichte des Mietpreisrechts: Vorläufer der heutigen Vergleichsmietenregelung - Die Entstehungsgeschichte der heutigen Vergleichsmietenregelung - Die Einbeziehung der neuen Länder; Mietenüberleitungsgesetz - III. Untersuchungen zur Mietpreisbildung am Markt - IV. Die Zuordnung des Vergleichsmietenbegriffs zur Tat- oder Rechtsfrage: Die Abgrenzung zwischen Tat- und Rechtsfrage in der Rechtsprechung - Die Abgrenzung zwischen Tat- und Rechtsfrage im Schrifttum - Die Abgrenzung zwischen Tat- und Rechtsfrage durch Auslegung des Vergleichsmietenbegriffs - V. Die Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs im Zivilprozeß: Aufgabenstellung - Das Auffinden der ortsüblichen Miete anhand eines Mietspiegels - Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten - VI. Reformvorschläge der 90er Jahre: Darstellung - Diskussion - VII. Ergebnisse und Schluß: Zusammenfassung der Ergebnisse - Schluß - Anhang - Literaturverzeichnis - Sachwortverzeichnis

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