Die Mietpreisbremse

Alexandra Frank befasst sich mit der Umsetzung der äußerst umstrittenen Mietpreisbremse. Sie analysiert dabei das Herzstück des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 6. März 2015, durch das die §§ 556 dg in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden sind. Die Autorin stellt dar, inwieweit die Neuregelungen geeignet sind, das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel einer Dämpfung des Mietanstieges auf dem angespannten Mietwohnungsmarktes zu erreichen. Die Analyse zeigt die Stärken und Schwächen der §§ 556d ff. BGB und deren Folgen für die Mietvertragsparteien auf und enthält praktische Änderungsvorschläge für eine effektivere Umsetzung der Mietpreisbremse. In einer Gegenüberstellung der Universitätsstädte Marburg und Tübingen untersucht die Autorin zudem die Auswirkungen eines fehlenden Mietspiegels bei der Umsetzung der Mietpreisbremse und zeigt damit die mangelnde Praktikabilität der Neuregelungen in Städten und Gemeinden ohne eine de lege lata normierte Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels auf.

Klappentext
Alexandra Frank befasst sich mit der Umsetzung der äußerst umstrittenen "Mietpreisbremse". Sie analysiert dabei das Herzstück des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 6. März 2015, durch das die §§ 556 d-g in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden sind. Die Autorin stellt dar, inwieweit die Neuregelungen geeignet sind, das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel einer Dämpfung des Mietanstieges auf dem angespannten Mietwohnungsmarktes zu erreichen. Die Analyse zeigt die Stärken und Schwächen der §§ 556d ff. BGB und deren Folgen für die Mietvertragsparteien auf und enthält praktische Änderungsvorschläge für eine effektivere Umsetzung der "Mietpreisbremse". In einer Gegenüberstellung der Universitätsstädte Marburg und Tübingen untersucht die Autorin zudem die Auswirkungen eines fehlenden Mietspiegels bei der Umsetzung der Mietpreisbremse und zeigt damit die mangelnde Praktikabilität der Neuregelungen in Städten und Gemeinden ohne eine de lege lata normierte Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels auf.

Inhalt
Literaturverzeichnis Einleitung 1. Kapitel Das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Überblick A. Regelungsbedarf zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten I. Beschreibung der aktuellen Situation in Deutschland II. Bisheriges verfügbares rechtliches Instrumentarium 1. Mietpreisüberhöhung, § 5 WiStG 2. Mietwucher 3 Preisgrenzen im laufenden Mietverhältnis a) Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 1 BGB b) Die Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB B. Intention und Notwendigkeit der Regelungen C. Wesentlicher Inhalt der Regelungen zur Mietpreisbegrenzung I. Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und Verordnungsermächtigung, § 556d BGB II. Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung, § 556e BGB III. Ausnahmen, § 556 f. BGB IV. Rechtsfolgen, § 556g Abs. 1 und Abs. 2 BGB V. Auskunftsanspruch des Mieters, § 556g Abs. 3 BGB VI. Staffel- und Indexmiete, §§ 557a, 557b BGB D. Ziele des Gesetzgebers I. Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten II. Keine Beeinträchtigung des Anreizes für Investitionen in den Wohnungsneubau III. Keine Behinderung des Anreizes für den Vermieter bei Mieterwechsel im Bestand zu modernisieren IV. Konsequentere Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete V. Linderung des Drucks auf Bestandsmieter VI. Höhere Gewichtung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Bezugspunkt VII. Wirtschaftlich erfolgreiche sowie ökologische und sozial verträgliche Gestaltung des gesellschaftlichen Strukturwandels E. Vereinbarkeit mit den Vorgaben des Grundgesetzes I. Vereinbarkeit mit der Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 GG 1. Verhältnismäßigkeit a) Legitimes Ziel b) Geeignetheit c) Erforderlichkeit d) Angemessenheit 2. Verfassungsrechtlicher Schutz des Mietinteressenten II. Vereinbarkeit mit der Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG F. Die Mietpreisbremse aus ökonomischer Sicht 2. Kapitel Schwerpunkte der kritischen Analyse der neuen Bestimmungen A. Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, § 556d Abs. 1 BGB B. Verordnungsermächtigung, § 556d Abs. 2 BGB C. Berücksichtigung der Vormiete, § 556e Abs. 1 BGB I. Mietminderungen II. Mieterhöhungen III. Kritische Bewertung D. Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung, § 556e Abs. 2 BGB E. Ausnahmen, § 556 f. BGB I. Erste Nutzung und Vermietung einer Wohnungen nach dem 01. Oktober 2014, § 556 f. S. 1 BGB II. Umfassend modernisierte Wohnungen, § 556 f. S. 2 BGB F. Auswirkungen auf die Staffel- und Indexmiete, §§ 557a Abs. 4, 557b Abs. 4 BGB I. Staffelmiete, § 557a BGB 1. Hintergrund und Umfang der Regelung 2. Kritik an der Neuregelung II. Indexmiete, § 557b BGB G. Rechtsfolgen, § 556g BGB I. Abweichungsverbot zum Nachteil des Mieters, § 556g Abs. 1 S. 1 BGB II. Teilunwirksamkeit, § 556g Abs. 1 S. 2 BGB III. Rückforderungsanprüche nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung, § 556g Abs. 1 S. 3, 4 BGB IV. Abhängigkeit der Rückforderungsansprüche von einer qualifizierten Rüge des Mieters, § 556g Abs. 2 BGB H. Auskunftsanspruch des Mieters, § 556g Abs. 3 BGB I. Formerfordernis, § 556g Abs. 4 BGB J. Kritik an der gesetzlichen Regelung und Vorschläge de lege ferenda I. Novellierung von § 5 WiStG II. Ausweis ausreichenden Baulands und Aufstockung der Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau III. Bundesweite Einführung der Mietpreisbegrenzung IV. Erfordernis eines nachweislichen Unterangebotes V. Zumutbare Mobilitätserwartung an den Mietinteressenten VI. Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels VII. Koppelung der Mietpreisbremse auf Ebene der gesetzlichen Ermächtigung mit einem Maßnahmeplan VIII. Keine Geltung der Mietpreisbegrenzung bei nachgewiesenen Verlusten und Kostenunterdeckung des Vermieters IX. Beschränkung der Mietpreisbegrenzung auf unternehmerisch bewirtschaftetes Immobilieneigentum 3. Kapitel Die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB A. Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB I. Mietvertrag über Wohnraum II. Vertragsschluss 1. Erneuerung eines Mietverhältnisses 2. Parteiwechsel und Novation 3. Ersatzmieter III. Der Begriff "angespannter Wohnungsmarkt" 1. Die Legaldefinition in § 556d Abs. 2 BGB und die maßgeblichen Indikatoren a) Der starke Anstieg der Mieten, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 1 BGB b) Die durchschnittliche Mietbelastung, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 2 BGB c) Versorgungsengpässe, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 3 BGB d) Geringer Leerstand, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 4 BGB e) Der unbestimmte Rechtsbegriff "angespannter Wohnungsmarkt", § 556d Abs. 2 S. 2 BGB aa) Die Bestimmung der Anspannung auf dem Wohnungsmarkt bb) Wahrung des Bestimmtheitsgebotes aus Art. 80 Abs.1 S. 2 GG cc) Weitere Kritik und eigene Stellungnahme 2. Beschränkung der Rechtsverordnung auf eine Gemeinde oder einen Gemeindeteil 3. Segmentsbezogene Betrachtung 4. Beurteilungsspielraum 5. Die Befristung der Gebietsverordnung 6. Die Begründung der Gebietsverordnung 7. Die Koppelung der Gebietsverordnung mit einem Maßnahmenplan 8. Das Verhältnis des § 556d Abs. 2 BGB zu § 558 Abs. 3 BGB und zu § 577a Abs. 2 BGB B. Die Rechtsfolge des § 556d BGB - Begrenzung der Neu- und Wiedervermietungsmiete I. Die zulässige Höhe der "Miete" 1. Inklusivmiete und Teilinklusivmiete 2. Die Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen II. Bemessungsgrundlage: Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB 1. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete 2. Die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete 3. Die Bezugspunkte der ortsüblichen Vergleichsmiete a) Allgemeines b) Die maßgeblichen Mieten aa) Räumliche Komponente bb) Zeitliche Komponente cc) Sachliche Komponente c) Der maßgebliche Wohnraum d) Die fünf Wohnwertmerkmale aa) Allgemeines (1) Vergleichbarkeit (2) Objektive Kriterien (3) Vereinbarungen über Wohnwertmerkmale bb) Das Merkmal "Art des Wohnraumes" cc) Das Merkmal "Größe der Mietwohnung" (1) Bedeutung der Wohnungsgröße zur Ermittlung der "Qu…

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